楼市调控需恒心更需“恒行”

国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此举表明，有关房地产的政策博弈再次升温。

从年初开始，不断有地方政府出台“微调”政策，但4月份之前各地的政策调整都被中央政府叫停，其中芜湖市的政策变化只存在了3天。

4月份之后的情况有了微妙的变化。最典型的案例是湖南发改委在5月29日召开的全省经济形势座谈会上，下发文件明确表示，在房地产调控总基调不变的情况下，将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，支持居民购买首套普通住房。在此之前，已有多地打起了公积金的主意，通过增加公积金贷款的上限来刺激房地产需求。

房地产政策取向在4月份前后为什么会不同？主要原因是经济形势有了明显的变化。4月份之前，我国经济运行基本上在正常区间，GDP增长速度还在8%以上，因此，地方政府的“小动作”未被容忍。进入第二季度以后，来自企业的经营压力在不断增加，钢铁、水泥等出现全行业亏损，煤炭价格出现少有的大幅度下跌，经济运行的先行指标都出现减速。

在货币政策调整（两次降息加一次降低存款准备金率）及一些地方的一系列政策“微调”刺激下，房地产的成交量出现了大幅度反弹，6月份北京的房地产交易量创历史最好水平。从全国看，6月份的房地产价格开始出现反弹，终结了环比8个月下降的趋势。央行最新数据披露，截至二季度末，我国房地产贷款同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点，成为房地产贷款季度环比增长在连续八个季度回落后的首次回升。与此对应的是各城市的“地王”又开始不断涌现。

进入7月中旬后，情况又有所变化。7月7日温家宝总理在常州调研时表示，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。国家统计局在7月13日的新闻发布会上说，房地产调控不能放松。19日晚上，国土资源部和住建部联合下发紧急通知，要求坚持房地产市场调控不放松，而且要求地方政府及时收回“小动作”，并开展专项督查。

笔者认为，房地产政策出现反复，难免有损决策权威，增加房地产调控的政策成本，不利于房地产市场的稳定。荣获2004年诺贝尔经济学奖的挪威经济学家基德兰德和美国人普雷斯科特创立的“动态不一致性理论”，专门研究宏观经济政策的有效性问题，其研究结论是：当宏观经济决策者经常根据经济运行的状况改变经济决策时，容易导致宏观经济政策的失效。

从2005年以来的房地产调控实践看，经历多轮调控后，市场中的利益主体已是博弈老手，对政府的调控政策处乱不惊，死扛硬撑，博的就是政策的“动态不一致性”，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不断加码，调控成本增加也就不可避免。

2010年4月，我们出台了“史上最严厉”房地产调控政策，但直至一年后房价依然坚挺，该现象验证了“动态不一致性理论”在我国的宏观决策实践中同样有效，有关部门必须对此高度重视，不能轻易修改已经作出的承诺，房地产调控政策切不可左右摇摆。

尹中立（中国社科院金融研究所 金融市场研究室副主任）