城市街区制

【在人多地少、交通拥堵的我国各大城市,推行街区制对于提高土地利用率、缓解城市拥堵具有现实意义】

《中共中央国务院澳门黄金城：进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称《意见》)近日印发,这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件,勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。《意见》提出,加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接,推进两图合一；原则上不再建设封闭住宅小区(2月22日《新京报》)。

大概10年前,有一场辩论的主题是“开放式小区与封闭式小区哪个更好”,笔者曾参与现场辩论,辩论的结果当然是各有利弊。从上述《意见》看,今后新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区；而已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。也就是说,今后所有住宅小区都将是开放式小区,即便这种小区有某些缺点,也必须开放。

在人多地少、交通拥堵的我国各大城市,推行街区制对于提高土地利用率、缓解城市拥堵具有现实意义。很多西方国家城市实行的就是街区制。而在我国城市,面积超大的封闭式住宅小区随处可见,即便某些小区规划有市政路,实际上也变成小区专利。因此,即便开放住宅小区会给物管、安保等带来难题,会影响居住舒适度,也有必要推行。

不过,推行街区制需要打消各种顾虑。比如,住宅小区开放之后小区居民会有多种担心,如居住环境嘈杂、安全缺乏保障等,这需要有关方面出台配套解决办法,否则,会影响城市的宜居指数。再比如,开发商会担心影响业主居住品质,继而影响楼盘销售和价格,同时,物业公司也担心管理难度大,管理成本高,需要打消开发商与物业公司的顾虑。尤其是,当一个住宅小区开放后,小区部分土地实际上从业主用地变成了城市公共用地,而承担小区土地出让金的却是全体业主,那么,对于已建成的小区,开放之后是否补偿全体业主?同时,今后新建住宅小区是开放式的,与土地有关的税费是否也要相应下调?这些问题恐怕都会引发讨论。可见,开放住宅小区不是拆围墙拆大门这么简单,还需兴利去弊。

另外,无论是老住宅小区还是今后新建住宅小区,开放的标准具体是什么,这显然需要科学论证。众所周知,老住宅小区有很多内部道路,哪些可以公共化,哪些还是小区化,这需要相关标准；新建小区内的路网如何规划,也需要相关标准。也就是说,推广街区制首先对城市规划提出更高要求,既要考虑小区业主利益,也要兼顾公共性。

在笔者看来,上述《意见》意味着我国房地产市场由此会发生深刻变革,在规划方面,今后或许不会再批准超大面积小区,而且小区规划都将是开放式的；在土地出让方面,会把小区内部道路公共化作为土地出让条件之一,还会限制大块土地出让；在销售方面,也要明确小区内部道路哪些是公共路；在物业管理方面,要围绕开放式小区重新制定物管制度等。

要想让《意见》落地,除了要完善配套制度,还需要某些单位、某些小区、某些开发商率先示范。最理想的示范者是机关大院、公务员小区、高档住宅小区；国有房企、大型房企要在新开发的小区中率先推行街区制。除了推广街区制外,《意见》还有很多亮点,如针对建筑贪大、媚洋、求怪,指出“防止片面追求建筑外观形象”。再如,针对公交换乘不便,指出“城区公交站点500米内全覆盖”,这些安排都值得期待。

【取消小区的封闭状态是众望所归的好事情，但取消封闭后的管理怎么办，安全能否得到保证？回答好这些问题才是执行《中共中央国务院澳门黄金城：进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中相关条款的前提。】

《中共中央国务院澳门黄金城：进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，其中，将不再建封闭式小区成为人们关注的焦点。

曾几何时，拆除单位围墙，将大学校园向社会开放也有过尝试，但终将不了了之，除少数围墙被拆外，大多数依然如故。究其原因不外乎存在管理难问题以及安全无保证问题。

一个小区就是一座城堡，越建设施越齐全。许多小区休闲购物、中小学校、医疗养老一应俱全，像一座袖珍城市。封闭的小区也给现代化建设带来不少困惑和阻碍，有专家就认为：一个个楼盘是一个个独立王国，公共服务设施不共享。但是现代城市是开放的，以公共活动、公共空间作为特征。如此看来，逐渐拆除封闭的小区和不再建设封闭小区是大势所趋。

然而，不能忽视的问题是，如同拆除了围墙的单位一样，开放的小区与社会接近的同时也与不安全因素接近了。不被封闭的小区将是一个完全开放状态的住宅群，如何对这种开放型住宅区进行有效管理是个大问题。有媒体就可能存在的问题列出选项，供网友选择，用以测试大家对这种新型城市模式的态度。在可能存在问题的选项中就列有这么几条，你最关心的问题是：小区内道路都是低速路，开放后安全是个问题；居民财产安全受到威胁，物业管理难度加大；日常生活受到干扰，小区安宁环境或被打破；司机在小区内随意停车，小区变成停车场；区道路为业主共有，开放后业主的权益如何保障。

可以说，单列的这些问题都是现实存在的问题，协调处理好这些问题需要管理者的智慧和管理能力，也需要有卓越的见识和超常的预见性，还得有齐备的管理班子和配套的管理措施。仅是安全问题就是大家普遍关心的最大问题。小区封闭起来时，进出车辆人员都得登记，凭门禁刷卡通行。夜晚更有物业保安巡逻看护。开放小区后的物业还能做好这些事吗？

可以说，取消小区的封闭状态是众望所归的好事情，但取消封闭后的管理怎么办，安全能否得到保证？回答好这些问题才是执行《中共中央国务院澳门黄金城：进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中相关条款的前提。

一则澳门黄金城：不再封闭住宅小区和单位大院的权威意见，引爆这两天的微博微信朋友圈——纳尼？真要唱着“小区大门常打开，敞开怀抱等你来”？小区居民想清静安全，单位大院要谨慎门禁，而城市公共空间的逼仄，则让学者们早就盯上了两者的开放所能释放的空间潜能，希望让城市拥堵已久的“毛细血管”通畅起来。

听上去很美的事，争议声浪却颇大。那么，“小区”、“大院”是否真会成为俱往矣的历史名词？

咱先捋一捋这事儿的来龙去脉。

这一内容出自近日印发的《中共中央国务院澳门黄金城：进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，而这是时隔37年再度重启的中央城市工作会议的配套文件。也就是说，当中横跨了一个漫长的改革时代，这代表着决策层综合了城市改革实践经验，规划缺失、随心所欲的城建教训，以及专家学者的前思后想和国际城市治理镜鉴等等，精心勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。

除了打开小区大院的门禁和围墙，这份意见有更多深广丰富的内容，针对积重难返的城市发展难题还提出了种种破解之道：加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接，推进两图合一；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念；实现中心城区公交站点500米内全覆盖；打造方便快捷生活圈、城市公园原则上要免费向居民开放；用5年左右，全面清查并处理违法建设，完成所有城市历史文化街区划定和历史建筑确定；到2020年，基本完成城镇棚户区、城中村和危房改造，将垃圾回收利用率提高到35%以上……

这一切，都是向城市积弊动刀子，深孚民心啊有木有！

而广受关注的“街区制”的准确表述是：我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

见招拆招，精准发力，其主旨显然正是不久前中央城市工作会议所强调的，“坚持以人民为中心的发展思想，坚持人民城市为人民”，“政府要创新城市治理方式，特别是要注意加强城市精细化管理”。

中国城市交通的“肠梗阻”、“动脉栓塞”已是积重难返，而小区大院的门禁与围墙，则形成了一丛丛“毛细血管”的雍塞，不仅间接甚至直接导致了交通“血流”的不畅，也妨碍社区商业和文化设施的合理布局，人为划分社会阶层，影响社区正常和谐的人际交流。从城市建设理念来说，不设小区或大院，实行街区制，是国际上几乎所有发达国家的共识。

因此，新建住宅推广街区制，显然是正确的选择。争议的焦点在“已建成的小区”的“逐步打开”，让内部道路公共化。

很多人提出，按现有法律，业主拥有已建成小区设施的产权和处置权；重新开放，还会面临改变原有规划和设施设计的安全风险——从前城市规划缺失，小区大院林立已经成了业已挖成的“深坑”，细节上处置稍有不慎，就可能马失前蹄。

如何体现“以人民为中心”，如何推进“精细化管理”，这是衡量治理能力现代化的新标尺。城市管理必须科学，法治不可动摇，安全必须保障，和谐亦要达成。这一切，要理念先进，制度创新，也需要管理者具备同理心，关注居民诉求，体察群众呼声。妥善处理好规则、法理和人情及历史因素的平衡，这是城市治理经常面对的矛盾和冲突。顶层设计之后，需要的是大量细节处理的精准和智慧，而细节决定成败。

当然，对所有城市管理者来说，这都是一个极高的标准与自我要求，但也是社会治理精细化的具体实践。只要用“人”这个核心，串起城市管理的“创新”、“精细化”、“共建共享”等关键词，才能不避繁琐，不惧矛盾，将城市管理的实现过程，服务于人的全面发展。

很多居民倒是提出一条“逐步”打开的分步方案：先大院、后小区；先政府、后居民。让政府部门带门开门破墙，为居民率先垂范。

嘿嘿，“大院”们，你说可好？

《中共中央国务院澳门黄金城：进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发。针对当前一些城市存在的建筑贪大、媚洋、求怪,特色缺失和文化传承堪忧等现状,《意见》提出建筑八字方针“适用、经济、绿色、美观”,要求防止片面追求建筑外观形象,强化公共建筑和超限高层建筑设计管理。《意见》还鼓励国内外建筑设计企业充分竞争,培养既有国际视野又有民族自信的建筑师队伍,倡导开展建筑评论。(2月21日新华社)

《意见》勾画的“十三五”乃至更长时间的“路线图”,将对中国城市发展产生实实在在的影响。现在,舆论热点集中在“原则上不再建设封闭住宅小区”,这个问题确实值得关注。但《意见》内涵丰富,亮点很多,看点很多,比如提出的拒绝“大洋怪”建筑问题,同样有关注和讨论的价值。

提到建筑贪大、媚洋、求怪,很多人脑海里,都能浮现出几个代表建筑出来,甚至有人曾经评选“十大最丑建筑”。这个问题引起了方方面面的关注, 澳门黄金城：总书记曾明确表示,“不要搞奇奇怪怪的建筑”。在人们看来,形形色色的“大洋怪”建筑,不仅造成了极大的浪费,而且拉低了城市的“颜值”,影响了城市的形象。

现实中,常常有这样一种情况:你越认为哪方面不行,其出现越是以此为理由而来。比如“大洋怪”,你认为它们“丑爆了”,但它们最初就是以个性和特色而闻名的。拿现在拒绝“大洋怪”来说,不排除一些人认为,这是不是说要拒绝个性建筑,要放弃城市特色?既然讲个性、搞特色受到质疑,倒不如少动一点脑筋,少冒一点风险,多建一些“火柴盒子”。

客观地说,现在各个城市中既存在大量的奇奇怪怪的建筑,也存在大量没有个性、没有特色的建筑。正如人们感慨的,很多城市在建设上大同小异,如果没有地名标识的话,简直不能对城市进行有效区分。像北京天坛、扬州文昌阁等特色建筑,现在不是多了,而是少了。换而言之,建“大洋怪”不可,搞“傻笨粗”也不行。而这两者其实并不矛盾,其关键就在于,弄清楚什么叫个性和特色,应该怎样坚持与发扬个性、特色。

建筑是凝固的音乐,是一座城市的名片和文化象征。真正的个性和特色,一定是符合美学的,符合城市历史的,为当地百姓喜爱的。而“大洋怪”,不伦不类,不中不洋,奇形怪状,丑态百出,是以美为名干着损美的事,纯粹属于“念歪了经”。建筑是有其专业性的,城市建筑是代表城市的,应该在专业人士和市民接受之间,在经济性和美学之间寻找结合点。分析“大洋怪”的由来,有一个共性,那就是权力以一己所好,甚至一己所私,把建筑当成了试验品。这也是人们批评的“权力丑学”,根源在于地方官员或投资商的权力意志。

城市化发展到今天,千城一面自然不行,每一座城市都可以,也应该有一些属于自己特色的标志建筑。《意见》提出建筑八字方针“适用、经济、绿色、美观”,同样包涵了对美的追求。但这种个性和特色,不能脱靶,不能偏差,不能任由“权力丑学”主导,其关键就在于,是追求文化的大众认可的特色,还是粗暴地体现权力意志的特色?这也意味着,拒绝“大洋怪”并非不要城市特色,而是对城市特色提出了更高要求,并且为真正的城市特色释放了空间。

去年底中央召开城市工作会议。前天，《中共中央国务院澳门黄金城：进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（简称《意见》）印发，这是为落实会议精神的首个最高层级的框架性文件。其中提出，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

把“城市规划”挺起来亟须刚性法治开道

鲁宁

该“若干意见”从强化城市规划入手，涵盖创新城市治理方式等各个方面。由于涵盖面非同以往，舆论已将“若干意见”之发布，视为“中央时隔37年再次部署城市未来发展‘路线图’”。

1980年代以来的三十余年间，国内大小城市的“城市病”已十分严重。由于“城市病”已严重影响市民生产与生活，严重影响市民健康与安全，危及城市可持续发展，故而，社会舆论亦愿意对中央城市工作会议及新出炉“若干意见”所开药方之疗效予以期待。

医治“城市病”必对症下药。最管用的首味药，非法治建设和管理莫属。

医治“城市病”务必标本兼治，以治本为主。若要治本，则先要找出“城市病”的病源，致力于通过若干年之努力，将“城市病”的病根铲除。何为“城市病”之病根？其反映至表观病相，乃规划的失缺、残缺、粗糙、软弱，规划的随意变更和推翻，以及权力对规划的随心所欲，甚至恣意蹂躏和践踏。

事实上，从1980年代初“城市病”开始在国内生成蔓延之时起，防控和医治“城市病”，应该说总体遵循了法治为先的正确理路。1989年底，国内各类成文法立法尚十分薄弱，但《城规管理法》却已率先得以颁行。2007年，眼瞅着“城市病”不断加剧，新版《城规管理法》颁行，但“城市病”依然呈继续恶化中。

就此，人们难免会对首味药的疗效产生怀疑，甚至对整个医治理路提出质疑。与“两疑”相伴，人们和整个社会舆论，则更加对发达国家城市的治理现状尤其是中小城市的可宜居性，表达感性的羡慕与叹服。问题和困惑还在于，国内依法管市、治市的法治理路，恰是参照发达国家之普遍做法——难道说，这又是洋为中用所导致的水土不服？稍作较真辨析，结论却并非如此。

需要挑明的是，国外依法管市、治市之所以见效，在于国外城市政府只有规划权限而无土地支配权限，城市规划一旦以立法形式被确立，政府因无土地支配权限，而相应消解了随意改变、肢解、推翻规划的原始冲动，从而大体确保并逐步固化了政府制定并监督规划实施的“裁判者”身份。所以，国人很少听闻国外城市政府换一任市长就换一张规划的事情，更很难上演不当大拆大建的荒诞剧。国内的情形是，大小城市的市长左手制定规划，右手支配土地。当二者发生“冲突”时，势必出现左手让位于右手的荒诞事。

从本质上说，规划之所以成为贴在墙上的“另类壁纸”，并非在于市长主观意愿和权力，而在于大大小小的、常常考虑欠周全的、甚至是唯经济数据好看至上的不当用地项目。由于对发展硬道理的片面理解和曲解，不当项目建设越甚，规划必成一张法制空文。如是习以为常，不光城市的“大饼”越摊越大，正常乃至急需的民生项目用地却不时遭挤占，因为这类项目往往不能直接为地方带来GDP。

找准了“城市病”之病源，在基本土地制度不容改变乃至决不可轻率改变的约束条件下，为确保“若干意见”切实落地，再次修改《城规管理法》，尤其要对追责法条进行增补、细化、淬火，明确追责主体的工作已刻不容缓。更重要的是，对随意更改规划的市长们加大追责力度。

若以上两条都能大体落地，再辅以其他必须的刚性配套性约束措施，国内大小城市方有望逐步走出一条科学发展的新路来。拿中央城市工作会议所定基调，就叫“开创城市现代化建设的新局面”。

推广街区制不能降低居住舒适度

常武

长期以来，一些城市的住宅小区、单位大院盲目追求大面积、大规模，造成城市路网“肠梗阻”，加重了交通拥堵和环境污染。此次《意见》以高规格文件提出推广街区制，主要就是为了打通城市路网的“肠梗阻”，将住宅小区、单位大院从一个个庞大坚固的“孤岛”，改造成为有机连接城市道路的一个个“网点”。住宅推广街区制，贯彻“窄马路、密路网”的道路布局理念，建设多层次资源合理配置的路网系统，将是我国城市道路和住宅建设发展方向的重大调整。

街区制是与小区制并列的一种城市建设布局形式，其特点是在城市规划的道路边上建设房子，一般不设围墙，住宅区处于开放或半开放状态。在土地私有国家和我国改革开放初期，城市住宅大多采用这种布局形式，其好处是可以增加公共道路供给，提高路网密度和交通效率；弊端则是住宅楼下车流增加、车速更快，由此增加了交通安全隐患（特别是危及居住区内老人和孩子的安全），加重了居住区的近噪音干扰，难免降低居住舒适度和生活品质。

从世界城市建设历史看，街区制和小区制可谓此起彼伏、相辅相成，街区制的优点对应着小区制的缺点，街区制的缺点也对应着小区制的优点。近年来，一些发达国家更多认识到了街区制的缺陷，开始推广适度规模的小区制，力求在优化公共交通和保障居民居住品质之间，寻找到最佳的平衡。现在，我国新建小区逐步推广街区制，包括已建成的住宅小区和单位大院也要走出“封闭”，实现内部道路公共化，这个大方向当然是没有问题的，但是要注意，切不可从一个极端走向另一个极端，不能完全无视城市住宅的居住舒适度和生活品质——不能因为要推广街区制，就把小区制贬得一文不值。

新建住宅逐步推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，这种变化本质上属于增量改革，直接由城市建设规划的调整和改革决定，不会有多大的困难。已建成的单位大院逐步打开，这些大院大多由党政机关或国有企事业单位使用，属于国有资产，而且一些大院内部已有较完善的道路网络，打开大门并融入公共道路网络，也不应当有多大的困难。最大的困难是已建成住宅小区内部道路的公共化，这种存量改革不但涉及刚性的法律关系，而且涉及公权与私权之间的复杂博弈，必须统筹兼顾，稳妥把握。

我国《物权法》明确规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。”上世纪90年代以来建成的住宅小区，特别是商品房住宅小区，内部的马路绝大多数不属于城镇公共道路，而属于业主共有，如果要将这些道路公共化，必须通过严格的法律程序，征得小区全体业主的同意，而且必须依法对业主进行相应的补偿。

同时，已建成住宅小区从“小区制”转为“街区制”，小区的物业管理、治安保障、交通安全、业主自治等都需要有大幅度改进和提升，才能适应新型城市化进程中居民对居住舒适度和生活品质的合理需求。这将是对我国城市规划建设管理工作提出的严峻挑战。

《中共中央国务院澳门黄金城：进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发。《意见》部署了一个个破解城市发展难题的“实招”。其中最大的亮点是新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。（2月22日《北京青年报》）

住宅街区化，告别封闭小区。这样的城市建设变革是跨越性的，这种巨大变化带来的必然是居住模式的革命。住宅街区化的好处在于可以实现公共资源共享，住宅之间的道路可以共享了，有了更多可以供人们使用的道路了，就可以纾解城市拥堵现象，而且购物也就更方便了，街区化的住宅附近会有更多商业设施。

不过，告别封闭小区，不仅是打开大门，拆除篱笆如此简单的问题，这需要回应人们对安全的担忧。综合来看，人们对于安全的担忧无外乎这样几点：其一，没有了封闭小区，道路得到了更广泛使用，就带来了交通安全隐患。比如说，车子就会经常在住宅附近道路通行，尤其担心的是孩子安全问题，这个时候如何确保街区化住宅附近的道路交通安全？其二，没有了小区大门，实现了敞开模式之后，住户安全问题也值得关注，封闭小区有保安看门，人们还经常遭遇小偷的光顾。没有了小区大门，住宅是开放式的，各类盗窃案件会否增加？

封闭式小区几乎是目前人们已经习惯了的居住模式，突然实现如此大的变化，在一定程度上，很显然会出现难以适应的尴尬，人们居住习惯等等也需要改变，这个时候如何让居民坦然接受新的居住模式？当然，习惯是可以改变的，也能慢慢适应新居住模式。可问题是对于安全的担忧该如何回应？也就是说，如何才能让告别了封闭小区的居民不担心安全问题？

笔者以为，国家推行住宅街区化的做法是好的，也是一次与国际的接轨，一些西方国家的住宅就是街区化的。不过，我们的街区化和国外还是有不同的。我们是一个人口众多的国家，是一个城市拥堵的国家，而很多国外城市是人口不多，车辆不多的，他们的住宅街区化，几乎不要考虑道路安全的问题。而我们必须要考虑众多车辆和行人经常在住宅前后道路上行走之后的安全问题。能不能加大交警的数量，确保住宅附近都有交警执勤，以免给住户带来交通隐患。而对于住宅的治安管理则需要进一步加强，拆掉了看得见的小区大门，需要装上看不见的治安防范大门，不至于让人们担心住宅被盗案件的走高。

住宅街区化，重在打开大门之后怎么办？告别封闭小区，不仅是打开大门那么简单的事情，后续社会管理方式也需要前行。

【私人权益不被侵犯，公共利益能够增值，街区制才有可能达到改善城市交通、增加社会总福利的目标。街区制的起步，单位大院应该首先起到示范作用。】

我国即将推行住宅街区化，不仅“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”，还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。这一政策，引发了社会广泛关注。

推行住宅街区化，是治疗各地“城市病”的配套举措。在不少城市，封闭式大院、超大型社区随处可见，导致城市土地资源被分割使用，城市的“毛细血管”被堵塞。一定程度上，封闭式小区的大量存在，甚至成为商品住宅小区的时尚，折射了过去计划经济时代“单位”化占据、使用城市资源的余绪。这导致土地节约利用程度低，公共产品和公共服务供应不足越发突出，交通拥堵难以得到有效治理的一大原因即在于此。推行街区制，目的是清除封闭式社区出入口造成的人为堵点，将有限的土地资源集约利用起来，打通城市交通微型路网，通过棋盘式道路布局，以求交通拥堵问题得到较彻底治理。街区制也是发达国家城市普遍采用的做法。

尽管推行街区制利于打造城市道路坦途，但良好的政策预期不能代替政策推进过程。从现实来看，在封闭式商品住宅小区里，从住宅到小区里的公共绿地、露天停车位、底层商铺等，都有明确的权益归属，这些权益均受到《物权法》的明确保护。拆除围墙后，小区里的设施理论上将归市政管理，重新规划，原权益人购买的权益如何兑现，将成为一大考验。此外，封闭式小区给住户提供了更高的安全感，拆除围墙之后，小区与外界融为一体，安全感下降，这有可能导致住户隐形权益的损失。还要看到，同样是封闭式住宅小区，因为其面积、布局、与市政道路的间距不同，并非全都适宜配合市政改造。如何评估不同封闭式小区的性质，确定拆墙程序和程度，也是一大难点。

推行街区制面临不少现实障碍，其中最关键的一条，是如何保证公私权益的平衡。私人权益不被侵犯，公共利益能够增值，街区制才有可能达到改善城市交通、增加社会总福利的目标。轻私重公，达不到这一目标；重私轻公，同样如此。

要做到公私权益不相互掐尖儿，在推行街区制的过程中，必须认真厘定原封闭式小区资源的所有权、使用权、收益权，该保护的保护，该转化的制订相应补偿方案。业主大会的作用应该受到肯定，使其起到保护权益人利益的作用。此外，对于推行街区制后可能增加的治安隐患、交通安全隐患，政府要提供更多的安全保障，将封闭式小区原有的保安功能尽可能通过合作形式承担起来，以消除人们的担心。而街区制的起步，单位大院应该首先起到示范作用。比起百姓社区，单位大院的权益关系较易处理，也较易动员。单位大院拆除围墙，既是告别隐秘过去的象征，也可以最低成本，为街区制试出成效。

昨天，我们又长知识了：“街区制”。教我们这个新知识的是《中共中央国务院澳门黄金城：进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。“意见”当中涉及面最广与民众利益乃至生活方式直接有关的是：原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。这样做的结果就是街区制，城市道路布局将呈现“窄马路，密路网”特点。城市不再被一个个单位、住宅小区“割据”，单位、小区不再被围在高墙内；组成城市的是一个个街区，街区之间互联互通。据介绍，西方国家城市发展一直是小街区，路网密，不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞的情况。

虽然街区制有这样的优越性，但从公众的反应来看，拆除有形的围墙并不容易，还有各种现实问题要解决。拆掉心墙可能更难，几千年来，中国人习惯了在各种墙内生活，街区制是我们所不熟悉、未曾经历的城市生活，担心其会破坏传统生活的各种疑惑、质疑都是正常的。安全当然是第一考虑：单位、小区的安全如何保证？已建商品房小区还有业主权利问题：按照物权法，商品房小区内部道路属于业主所有，这又涉及到法律问题。

其实，这些问题都有解决的途径，至少我们可以从新建小区做起，积累经验后推向已建小区，尽量平和地从传统的有墙城市过渡到街区制城市。当街区制的优越性渐渐被人认识和体验到，更大面积的推广、推进就成为可能了。

有墙、多墙的与无墙、少墙的城市生活，是两个不同的生态循环系统，塑造出不同的人际关系乃至社会形态。土地是重要的社会资源，城市化进程推高了土地的价值。无墙城市，最大限度地让不同阶层的人群均等享有城市土地资源以及附着其上的城市设施，是实实在在的社会公平。它有利于密切人群之间的交流，弱化贫富差距，弥合社会裂痕。有墙的城市是把不安全因素挡在围墙之外，只要不危及我的生活，围墙外面怎么样我不管——以邻为壑的生活方式的悖论在于：你也生活在他人的围墙之外，危险只不过是换了一个地方在窥视你。无墙城市则是通过资源共享创造友好、友善的城市生活，减少人与人的隔阂和敌意，增加所有人而不只是一部分人的安全感。公平是最大多数人的最可靠的安全保障。无墙城市并不阻碍人们用各种科技安防手段保护个人空间。

有例为证。四川宜宾有个楼盘“莱茵河畔”，其内部道路全部向城市开放，住宅的安全防护体系后退至单元门口，住宅楼单元门直接朝向道路，“俨然一副巴黎或纽约街头的景象”。“莱茵河畔”被认为是当地最好的楼盘，被评为“四川十大最美街道”的第二，排在著名的成都春熙路之后。物业管理早在2011年就荣获了“全国物业管理示范小区”称号。杭州绿城集团去“莱茵河畔”考察过，也想做一个无墙楼盘项目，但是考虑到市场接受问题，没有做成。如果“有墙城市”是社会的主流选择，拒绝无墙城市，这个主流一定得病了。

【《意见》针对已建成小区采取的是“逐步打开”策略，而非一刀切，这就为未来实施过程中的法律折冲，留下了空间。】

据报道，《澳门黄金城：进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，意见部署了多个破解城市发展难题的“实招”，其中最受舆论关注的，就是提出新建住宅要推广街区制，原则上不再建封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。这甫一公布，引爆舆论。

开放封闭小区，被写进了时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件中，自然不乏缜密政策考量：应看到，中国城市民居经历了从围合封闭式建筑组团到大杂院、单位集体大院，再到眼下的封闭式居住小区的演变，不改的是其“封闭性”。封闭小区林立，既让城市变成了“孤岛群”，让“陌生人社会”形态湮没城市人文氛围，也造成道路资源浪费，让城市缺乏“毛细血管式”小路。

本质上，壁垒森严的封闭小区就是农耕文明的产物，而改变城市条状割裂的状况，推行由城市主干道围合、路网密度较高、公共服务设施就近配套的开放街区模式，也即街区制，在土地集约化利用、营造社区活力等方面显然更具价值。而人们从中最直观的获益就是，穿过彼此的小区不用多绕路。

毋庸置疑，开放封闭小区，契合现代城市内含的开放性诉求。不过，这类牵涉民众切身利益的政策落地，也得讲究程序正当，尤其是很多居民已形成对住宅小区私密性固有依赖的情况下，如何打消他们的顾虑，在尊重、保障权利的基础上获得民意公约数，很需技巧。

眼下很多人就担心，打开那些院墙，会不会造成小偷猖獗、安保隐患？还有，街区制激活小区道路资源后，会否带来噪音污染，老人小孩在小区场地休憩嬉戏时面临车流威胁，小区变成停车场？针对这些疑虑，将来有关各方要做好政策解释和引导排解工作，比如跟“管小区变管大楼”对应的安防强化，也给公众适应、习惯的过渡期。

另外，在政策实施环节，更关键的，是要迈过法律关。落实不再新建封闭小区的要求，或许并不难：在未来土地出让时，将公共面积剥离，不再做大规模的“门禁社区”规划即可。但对已建成小区打开，则面临某些法律掣肘。

现有《物权法》第73条明确规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。就是说，现有封闭小区内的道路一般都纳入了建筑面积公摊部分，属业主共有。要实现其内部道路公共化，也须尊重其权利诉求，依照法定程序并建立利益补偿保障机制。按《物权法》，在业主自治的背景下，物业管理方式由业主大会决定。即便按《物权法》第28条规定，因法院、仲裁委员会的法律文书或政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或政府的征收决定等生效时发生效力。那也得实行合理补偿。

说到底，开放封闭小区，是实现“让城市更美好”的重要举措，在依法行政语境中，将来政策实施迈过民意坎、法律关也很重要。值得注意的是，《意见》针对已建成小区采取的是“逐步打开”策略，而非一刀切，这就为未来实施过程中的法律折冲，留下了空间。只要依法行政并保障居民权益为前提，实行两全其美或许并非难事。