自住型商品房高弃购率传递的信息

【遭遇“弃购”，以及被指“赔本赚吆喝”，让人对其“生命力”产生怀疑。】

自住型商品房问世半年以来，一直被视为稳定北京房价水平的“基石”。但近来有媒体报道：出现商品房定价低于自住房，自住型商品房“弃购”情况严重，最高的达20％。面对“弃购”自住房问题，据说北京市住建委紧急召开会议，听取各方面的意见和建议寻求相关对策。（据央广经济之声报道）

从相关报道来看，北京自住型商品房弃购率最高还不止20％。北京首个自住型商品房项目金隅汇星苑弃购率达到20％，第二个自住型商品房项目首创悦都汇弃购率超过50％。虽然说，部分房源被“弃购”之后还可以重新摇号，但弃购率如此高，还是值得有关方面深刻反思，比如，销售能否更灵活？

顾名思义，自住型商品房至少有四层含义：一是属于自住房，谢绝投资投机性需求；二是属于商品房，但又比较特殊，转让等方面受到限制；三是由于购买条件、程序、定价有规定，尤其是价格比周边房屋低，有改善民生的用意；四是由于这类商品房能分流需求，在统计上能平抑价格，还有稳定房价的作用。

据悉，国家有关方面认为自住型商品房对房价的调控效果比较明显，且市场反应良好，值得进一步推广。如今，弃购率超过50％的自住型商品房，是否还被市场看好，是否还向全国推广，有待观察。在笔者看来，我们既要探究自住型商品房的现状，也要思考这一类住房的未来。

就“弃购”现象而言，我们应从两个角度来分析，一是自住型商品房遭遇“弃购”是否正常？按照北京《澳门黄金城：加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，自住型商品房销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30％左右的水平确定。如此低价，似乎不应该被“弃购”。

但是，如果想一想过去经济适用房、限价房也曾遭遇过“弃购”（例如，2012年号称广州史上最大规模的经济适用房认购，弃购率高达15．2％），或许我们就会对自住型商品房被“弃购”不会太吃惊，因为部分人放弃购买各有原因，有的是因为配套、楼层不理想而“弃购”，有的是因为户型、朝向不满意而“弃购”。

二是遭遇“弃购”的原因是什么？在很多人看来，当前楼市降温是自住型商品房遭遇“弃购”的主要原因。这种判断不无道理。当市场房价处于上升态势，价格便宜30％左右的自住型商品房自然优势明显。但是，当市场价格下行迹象越来越明显，自住型商品房的优势自然不太明显。部分人“弃购”大概是想观望。

不过，“弃购”还有一个被忽视的原因，即纯商品房销售更为灵活，而自住型商品房销售则受到政策限制，限制自然影响自住型商品房的销售。例如，弃购率超过50％的首创悦都汇，不远处的一个商品房楼盘拥有“零首付”加“降价险”等优惠，而自住型商品房不可能如此去销售。

笔者以为，对自住型商品房短期遭遇“弃购”不必太忧虑，真正需要关注的问题是，这种房屋“生命力”究竟有多长，有没有在全国推广的价值？尽管北京有关方面把自住型商品房政策当成稳定房价长效机制之一，但这次遭遇“弃购”，以及自住型商品房被指“赔本赚吆喝”，让人对其“生命力”产生怀疑。