房地产市场需要“中药调理”

根据统计局数据显示，2月份全国大中城市房价多数出现加速上涨，尤其一线城市再次蒙上房价“失控”阴影。结合近期热议的“国五条”，人们对于房地产市场趋势与调控前景更加难以判断。

可以说，近年来房地产不仅已成为决策者、公众和学者心目中的“雷区”，而且在经济社会中的作用和影响更加复杂。就最吸引眼球的房价来看，实际上早在1985年，《人民日报》就有过题为《加强综合管理，降低商品房价》的报道；1989年《人民日报》一篇《房价猛涨百姓望楼兴叹；势在必控国家正拟法规》，首次体现了公众期望政府出手“调控”的愿望。

本世纪初的房改，打开了房价上涨的通道。如果说2005年以来的调控以“房价”为对象，则现实就已使得这一系列调控的成效值得商榷。我们认为，在从中央到地方都还没有彻底跳出GDP崇拜的前提下，房地产调控也很难做到“目标明确”、“态度一致”。同时，由于地产背后牵扯了太多的利益格局，因此所谓调控，也掺杂了中央与地方、不同部门之间的权责冲突。

在国外房地产市场，影响房价的因素比其他市场要多得多，在我国则更甚。例如长期来看，核心城市与二、三线城市的房价分离，将是必然的，所以调控“一刀切”肯定不合理。如北京、上海等主要城市，房价大幅下跌的可能性并不大，在2008年美国次贷危机中，纽约、旧金山等城市核心区的下跌就非常有限，而即使在地产市场普遍回暖的今年，衰落中的底特律也甚至迎来“1100美元买两套房”的境地。这都说明了房价问题的复杂性。

再比如，住房同时具有必需品和投资品的双重属性，基于此应该有不同的着眼点。作为必需品，需要的是财税支持，以及住房政策性金融保障；对于投资品，才需要避免过度炒作的恶果。如果说美国房价的泡沫，是与货币泛滥、过度强调住房福利相关，在我国则与此关系不大，更大程度上是供求失衡与房价形成机制不健全所共同作用的结果。而房价形成机制有问题，除了由于地方政府通过土地财政、交易税费而过度介入房价的影响，也是因为以行政管制为目的的调控，往往带来反向效果。

应该讲，在目标、工具、机制混乱的情况下，过多的调控反而有害，只有逐渐“跳出房价谈调控”，房地产市场才能逐渐走上正轨。其中，完善税制是必须的，因为它将起到房价“内在稳定器”的作用，但要更加谨慎地区别纳税对象选择，同时强调“正税清费”，即把规范和取消非税性收费，作为增税的前提。

总之，要促使房价回归理性，只能依靠政府跳出利益链条、放弃行政干预、防止供与求调控效果冲突等，不应求快和走极端，否则房价只能越调越高，将来只能由危机来解决问题。现有体制下，这些都难以用“猛药”解决，只能靠“中药”慢慢调理。历史多次证明这一点，正如1971年美国尼克松政府的价格管制，只是把通货膨胀推迟到1974年爆发，并持续8年之久。杨涛（中国社科院金融所金融市场研究室主任）