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“农地入市”绕不开两个问题
www.fjnet.cn?2009-11-23 09:11? 乾羽?来源:长江日报    我来说两句

11月16日,国土资源部在正式对商品住宅用地进行面积设限后,正在形成2010年新的土地调控政策,这些政策将包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。据了解,之前试点的农村集体建设土地入市也将继续推广。这种模式的核心,就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地,用作工业用地和商业用地;原有农村土地流转后,吸引社会资本投资现代农业,大大提高土地经营效益。(11月22日《济南日报》)

对于国土资源部正在成形的政策,记者的分析是:这种模式在理论上能够大大增加土地的供应量,从而缓解房地产市场的供求关系,打破因刚性需求造成房价持续上涨的趋势。但笔者认为,在“农地入市”的模式中有两个问题是必须面对的,若这两个问题解决不了,社会对它的期待就可能会打折扣。

首先,农地的土地经营权归属于谁?这个问题看似简单但一直有待厘清,如果没有清晰界定,就可能出现这样的尴尬:经营权名为农民所有,但因为土地属于集体,决定权也在集体,农民在具体决策中还是会“无法表达”,只能靠边站。于是,就可能出现这样的问题:各级政府以公共需要为理由,名正言顺地用低价征用农地,然后顺理成章地以高价出售。在“农地入市”的模式中应该充分赋予农民的实际土地经营权,让他们参与整个经营的过程,并且具有实际的定价和表达权利——在一些城市被拆迁和被征用者的利益都很难得到保证的情况下,这一点显得尤为迫切和重要。

其次,“农地入市”怎样丰富了土地供应?目前房价上涨的一个重要原因,是土地政策和开发商拿地后的二次囤积和垄断。如果“农地入市”后依然被垄断性的卖地体制所收纳,依然因为房地产开发商的“二次截留”而被囤积,则“农地入市”可能起不到明显的调节房价的功能。甚至,可能出现低价的农地成为房地产开发商再次狂欢的“盛宴”。事实上,“农地入市”调节房价功能的发挥不仅指的是土地供应量上的增多,更应该指的是土地供应方式的丰富和多样,没有区别于以前的土地供应,地价是否会降下来,还真难预测。


责任编辑:李艳
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