地产商潘石屹说,“中国有一批开发商是从来不盖房子的,就是倒土地的。这样的开发商能占到三分之一。”而今年北京土地供应大幅度增加,住宅开工面积却不升反降的情况,几乎证明了这一点。今年1-9月,北京住宅新开工面积为713.4万平方米,比去年同期下降29.9%。(CCTV《经济半小时》)
若回到过去,这种囤地倒地属于典型的“投机倒把”。现在是市场经济了,倒买倒卖、坐地生财不犯法,市场经济制度承认以把握市场波动来赚取价差利润的正常投资行为。然而,具体到土地交易领域,这种投资或投机行为对国家经济与市场秩序带来严重危害,已经超越了正常的投资行为,不但催生地价和房价泡沫,也是国家政策不允许的。
今年9月,国务院发布了一则《澳门黄金城:集约用地的通知》,规定了相对严格的“闲置”费用标准,并重申对于土地闲置满两年的,将依法无偿收回、坚决无偿收回;对于土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨地价的20%征收土地闲置费。住建部也警告说,非政府原因造成商品房用地闲置的将严惩不贷。
然而,政府高层的姿态并没被舆论所看好,因为此前不但早就有类似规定,而且也已被重申过多次。这回再次重申后,各地高价拿地、争相刷新地王纪录的场景依然火爆,这里面有没有“只倒地不盖房子”的,很难说。但只要“土地闲置征费”和“满两年收回”的政策被消极对待甚至是不执行,囤地倒地行为注定不会自行收场;只要土地交易中的利益链条存在,土地“投机倒把”也断然不会罢手。
疯狂的房价下,土地交易早已形成一系列的利益链条,一头是盖房子和不盖房子的开发商,一头则是地方政府。倒卖土地反映在政府财政是连续的土地出让,出让次数越多,地方政府收取的出让金也越多。在收取出让金与监管土地违法之间,地方政府显然对前一种情况会更有积极性。而“不盖房子的开发商”之所以能坐地生财,也取决于与地方政府的利益关系。这种情况下,一些地方政府在某种程度上已经成为一种“准商业主体”。不断有爆料称,高房价的最大赢家之一是地方政府,如果这种说法的真实性还需要进一步验证,那么集约用地政策每每成为一纸空文、地方政府监管不作为、大量土地常年晒太阳的事实,则从一个侧面反映出部分问题。
现在,一些地方政府迷恋上了土地财政,而土地财政体制最大的弊端,是将地方政府的土地管理职能异化为商业经营的共同体,而任何组织与行为一旦沾上赢利色彩,便难以摆脱利益最大化的诱惑。地方政府维护高房价也好,地皮晒太阳、开发商倒土地不盖房也罢,根源就在于现行的土地财政体制。只要地方政府参与房地产赢利的问题不解决,舆论声讨、制度重申,甚至政策调控等等,估计都难从根本上解决问题。
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