2009年12月中下旬，地产股成为大盘调整的“重灾区”，体现了接连不断的利空政策对地产股的“杀伤力”，也再次证明房地产“政策市”的鲜明特征。其实，股市对政策的敏感度远高于楼市，接下来，商品房成交量和成交价也将受到政策影响，只不过需要一个较慢的过程。或许，三个月后，普通民众才会深切地感受到楼市温度的下降。　至于降温的幅度有多大，笔者认为并不取决于“国四条”。那么最关键的因素是什么？任何一轮房地产宏观调控，其背景、政策内容、执行方式，都有明显差异，但还是能总结出一些基本规律的。调控政策一般分为三个层次、三波推进。一是国务院出台调控思路或方针；二是相关部门或单独或联合出台细化措施；三是地方政府根据国务院和部委文件因地制宜地出台地方实施方案。　不妨先看看以前的两种情况。一种情况是，2005-2006年房地产政策频发期。彼时宏观经济偏热，房地产业亦如此。2005年，先是国务院出台“国八条”，一个多月后七部委联合推出执行细则；2006年5月17日，国务院常务会议上明确“国六条”，5月24日即由九部委联合推出细则，时间间隔之短，实属罕见。　另一种情况是，2008年宏观经济下行，楼市低迷之际，从5月开始陆续有20个左右省市救市；10月，央行和财政部推出优惠政策，各地再出细则；12月，国务院出台“131号文”，部分地方又出配套政策，运作机制非常复杂。　再来看调控成效。2005-2006年主要是部委政策出台后，才收到一定效果，但总体上离调控目标有较大差距。2008年救市政策10月出台，立见成效。为什么会这样呢？原因有很多，但很重要的一点是，地方政府对调控政策的态度和做法至关重要。由于我国财税收入结构属于中央强、地方弱，地方对于土地出让金的依赖度较高。另外，房地产业对经济的拉动作用大，在GDP为主导的政绩考核体系中，地方政府更倾向于大力发展房地产业。由此则导致，面对中央宽松型的政策，地方政府会加码执行，以求尽快促使楼市走出低迷困境；面对中央紧缩型的调控，地方政府在政策落实上则往往大打折扣。　回过头来分析眼下面临的政策波浪。第一波已经过去，那就是12月9日国务院常务会议停止营业税优惠政策，以及12月14日“国四条”的出台。这一波将地产股冲垮，但对房地产市场的影响尚未明显地体现出来，比如广州全国总价“地王”和上海全国总价“地王”相继诞生。第二波正在进行，即部委出台相关政策，比如五部委发布《澳门黄金城：进一步加强土地出让收支管理的通知》（文件签发时间是11月18日），再如国家税务总局出台《澳门黄金城：调整个人住房转让营业税政策的通知》，又如国土资源部挂牌督办房地产开发闲置土地。　笔者认为，与2005-2006年相比，第二波调控不会掀起什么大浪。不太可能重现七部委、九部委那样联合的、全面的、严厉的新政。因为中央经济工作会议已定调2010年宏观经济政策，总体还是延续2009年偏松基调，与之相适应，房地产政策属于“有保有压”，保的是合理的自住需求，压的是投资投机性购房需求。从已出政策看，五部委的土地出让金政策，新意不多；国土资源部清查闲置用地，体现了打击囤地决心很大。　关键就在第三波调控。如果像前几年那样，在中央紧缩型调控政策面前，地方政府无动于衷或阳奉阴违，则很难真正抑制房价，待第一波和第二波政策威慑效应减退后，有可能在2010年二季度就会强烈反弹。从中央的措辞来看，此次在抑制投资投机性购房和高房价方面，要比以前更严厉一些。“国四条”提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，以前从未使用过“遏制”一词，这就意味着中央给那些“部分城市”的执政者敲响了警钟。　因此，对于房价偏高、受到重点关注的城市，本轮调控所承受的压力估计超过以前。个别城市已积极行动起来。2009年囤地新闻频出的广州，近日颁布了《广州市闲置土地处理办法（修订草案）》，加大查处闲置土地力度。上海也正紧锣密鼓地拟定《促进房地产市场健康发展政策措施的实施意见》，重在打压高房价高地价。笔者预计，那些能较好落实中央政策、切实细化遏制房价措施的城市，2010年其房地产市场将出现明显调整，价格下跌的可能性也较大。

（作者为上海易居房地产研究院 综合研究部部长）